De GACS-wetgeving: juridische verplichtingen en praktische oplossingen voor vastgoedbeleggers en beheerders

Wat is GACS?

De afkorting GACS staat voor Gebouwgebonden Activiteiten en Collectieve Systemen en is onderdeel van het bredere kader binnen het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), die sinds 1 januari 2024 van kracht zijn onder de Omgevingswet. Deze regelgeving verplicht gebouweigenaren, beheerders en exploitanten van vastgoed met collectieve installaties (zoals warmte-, koude- of ventilatiesystemen) om:

• Energieverbruik te meten op het niveau van individuele gebruikers of huurders;
• Energiestromen inzichtelijk te maken via digitale middelen;
• Regelmatig te rapporteren over energieverbruik en eventuele energiebesparingsmaatregelen;
• Onderhoud en herijking van meetapparatuur aantoonbaar conform wetgeving te organiseren.

Het uiteindelijke doel: het stimuleren van energiebesparing en transparantie in het energiegebruik binnen de gebouwde omgeving, met oog op zowel milieu- als consumentenbelangen.

Inwerkingtreding en verplichting?

• 1 januari 2024: De Omgevingswet, inclusief het Bbl en het Bal, is op deze datum in werking getreden. Vanaf dit moment gelden de algemene verplichtingen voor het meten, monitoren en rapporteren van energieverbruik in gebouwen met collectieve installaties.
• 1 januari 2026: Specifiek voor gebouwen met een totaal opgesteld vermogen van 290 kW of meer voor verwarming en/of airconditioning geldt dat zij uiterlijk op deze datum moeten beschikken over een gebouwautomatiserings- en controlesysteem (GACS). Deze verplichting is opgenomen in het Bbl en is een implementatie van de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD III).

De verplichtingen uit de GACS-systematiek gelden met name voor:

• Vastgoedbeheerders met meerdere verhuureenheden binnen één pand;
• Eigenaren van utiliteitsbouw (kantoren, retail, zorg) met centrale installaties;
• Beleggers met woonportefeuilles waarin energiekosten worden doorbelast aan huurders.

Voor nieuwe gebouwen gelden de verplichtingen bij oplevering. Voor bestaande bouw geldt een overgangstermijn, waarbij het bevoegd gezag (veelal de gemeente of omgevingsdienst) per regio toeziet op naleving en uitvoering. Met ingang van 1 juli 2025 moet elke verplicht gestelde meetinrichting operationeel en uitleesbaar zijn.

De toekomst en hoe houd ik daar rekening mee?

De huidige vermogensgrens van 290 kW voor de verplichte installatie van een Gebouwautomatiserings- en Controlesysteem (GACS) zal in de toekomst worden verlaagd.

Conform de Europese richtlijn EPBD IV wordt deze grens per 1 januari 2030 verlaagd naar 70 kW.

Dit betekent dat vanaf 2030 ook kleinere utiliteitsgebouwen met verwarmings- of airconditioningssystemen van 70 kW of meer onder de GACS-verplichting vallen. Het is belangrijk voor gebouweigenaren en -beheerders om hier tijdig op te anticiperen, aangezien de implementatie van een GACS systeem aanzienlijke planning en investeringen kan vereisen.

Daarnaast wordt vanaf 31 december 2027 een automatische lichtregeling verplicht voor gebouwen met een nominaal vermogen van meer dan 290 kW, en vanaf 31 december 2029 voor gebouwen met een vermogen van meer dan 70 kW.

Het is raadzaam om bij nieuwbouw of renovatieprojecten nu al rekening te houden met deze toekomstige verplichtingen, zodat uw gebouwen tijdig compliant zijn met de aankomende regelgeving.

Waarom kiezen voor Verbruiksoverzicht B.V.?

Verbruiksoverzicht B.V. is dé schakel tussen vastgoedbeheer en wetgeving. Wij zorgen ervoor dat u voldoet aan de GACS-verplichtingen en tegelijkertijd maximaal rendement haalt uit energie-inzicht en verduurzaming.

Onze meerwaarde:

• Slimme tussenmeters met LoRaWAN-verbinding, inclusief plaatsing, ijking en herijking conform de wettelijk vereiste intervallen (bijvoorbeeld herijking in het zesde jaar);
• Dashboard via verbruik.online met uitlezing op pand-, verdieping- of unitniveau. Daarmee voldoet u aan uw informatieplicht richting huurders én aan toezichthoudende instanties;
• Schaalbaar voor portefeuilles: ideaal voor vastgoedpartijen met meerdere panden of beheerders die transparantie en efficiëntie willen combineren.
• Klaar voor de toekomst: de komende regelgevingen hebben al snel impact op veel gebouwen, met name vanaf 31 december 2029 (70 kW), niet veel partijen kunnen de geschikte oplossing afstemmen op de komende wetgeving.

De gevolgen bij het niet naleven van de GACS?

Het niet naleven van de GACS-verplichtingen kan leiden tot:

• Last onder dwangsom van gemeente of omgevingsdienst;
• Verlies van fiscale voordelen zoals EIA;
• Geschillen met huurders over afrekening van servicekosten of ontbrekend verbruiksinzicht;
• Boetes of contractbeëindiging bij gebreken in rapportage of meetinfrastructuur.

De oplossing: nu instappen, straks compliant

Verbruiksoverzicht B.V. begeleidt vastgoedpartijen vanaf het eerste contact tot compliance. Wij verzorgen schouwingen, installatie en inrichting van meetstructuren inclusief eventuele koppeling met uw VvE- of beheersoftware.

Gezien de toenemende drukte door wet,- en regelgeving; wacht niet tot de verplichting onvermijdelijk wordt. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek of een portefeuille-analyse en laat u adviseren over meetstructuren, digitalisering en naleving.